Wśród potencjalnych kupujących na rynku nieruchomości słychać coraz wyraźniej głosy tych, którzy domagają się znacznych obniżek cen. Znacznych, czyli takich trzydziestoprocentowych, a jeszcze lepiej o połowę. Twierdzą oni, że skoro na rynku nie ma kupujących na kredyt, to deweloperzy będą zmuszeni do sprzedaży mieszkań w niższych cenach. Logika podpowiada, że tak powinno być. Niestety logika ma to do siebie, że zadziała tylko wtedy, gdy nasze założenie będzie oparte o twarde fakty, a nie wszystkie fakty “spadkowiczów” do takich należą.
Każdy chciałby kupić taniej, a jeszcze lepiej za darmo, bo jak wiadomo “gratis to uczciwa cena”. Problem w tym, że mieszkania nie powstają za darmo. Sam fakt, że za trzeba za nie płacić wyłącza z dyskusji o cenach olbrzymią rzeszę Polaków. W interesie dewelopera nie jest słuchanie lamentów nad niedostępnością mieszkań, a zarabianie pieniędzy. On ograniczy swoją komunikację tylko do potencjalnych klientów, czyli takich, których być może będzie stać na jego ofertę. Tym uboższym pozostaje najem lub liczenie na to, że rządzący w końcu ich zauważą i zaproponują jakiekolwiek sensowne rozwiązania. Pod pojęciem “sensowne rozwiązania” mam na myśli programy dochodzenia do pełnej własności dla tych którym się chce, a nie budowę lokali socjalnych dla tych którym też się chce, ale 500 plus. Jaki wniosek płynie z pierwszego akapitu? Jeśli chcesz głosować na rynku, to musisz być częścią rynku. Jeśli nie masz pieniędzy, aby być uczestnikiem rynku, to rynek nie będzie zainteresowany Twoim głosem. Szukaj kogoś kto Cię posłucha gdzie indziej.
Po zderzeniu z brutalnymi faktami pora na kilka słów racji w kierunku zwolenników obniżek. Mają oni rację, że w porównaniu do poprzednich okresów rynek pierwotny przeszedł rozległy zawał. Teraz obserwujemy migotanie przedsionków. Olbrzymia rzesza podmiotów budowała licząc na dobrą koniunkturę i tanie kredyty. Brak kredytów zadziałał jak hamulec ręczny zwalniając rynek o około 70%. To prawda, bywają inwestycje zahamowane w 100%. Kupujący za gotówkę stanowili mniejszość, więc teraz mają oni mniejszą konkurencję i większy wybór. Jak oni wydadzą swoje pieniądze to w końcu deweloperzy będą zmuszeni obniżyć ceny, prawda? Niestety nie. Dlaczego? Bo dziś mało kto kupuje dla siebie. Zdecydowana większość dzisiejszych zakupów to zakupy inwestycyjne. Każdy kto wie czym jest inflacja woli mieć kolejne mieszkanie na wynajem, czy nawet puste mieszkanie w stanie deweloperskim, niż środki w banku pod czujnym okiem Pana Mateusza. Załamanie na rynku miało być wyczekiwanym przez wielu końcem różnego rodzaju inwestycji w nieruchomości, a tutaj jak na złość okazuje się, że te właśnie teraz mają się jeszcze lepiej, bo nie ma konkurencji z tanim kredytem. Wniosek: w kryzysie decydują Ci, którzy mają kapitał. W kryzysie na rynku nieruchomości dodatkowo decydują o tym ile środków w postaci czynszów mogą ściągnąć z tych, których dziś brak kredytów wyklucza z rynku w roli kupujących.
Zwolennicy spadków mają jeszcze jedną pracę domową do odrobienia. Chryzantemy sprzedawane przed cmentarzem z okazji Wszystkich Świętych to zupełnie inny rodzaj produktu niż mieszkania. Producent chryzantem musi je sprzedać i musi to zrobić dziś. Dla niego nie ma jutra. Producent mieszkań ma trochę więcej szans na utrzymanie się na powierzchni nawet jeśli jego inwestycja się przeciągnie. O ile się rozpocznie. To kolejny ważny fakt, o którym w dyskusji o cenach często się zapomina. Średni czas trwania inwestycji polegającej na budowie mieszkań w zabudowie wielorodzinnej to około 2 lat. Rynek nieruchomości nie jest tak dynamiczny jak giełda i reaguje na to co się dzieje w gospodarce ze sporym opóźnieniem, a czasem nawet wcale nie reaguje.
Sporo już mowa o deweloperach, to zastanówmy się w jaki sposób oni finansują swoje inwestycje i jaki może to mieć wpływ na ceny. Duże podmioty deweloperskie, ale i znaczna część tych mniejszych posiada grunty na których ma budować, ale budują oni za środki kredytu bankowego. Uruchomienie każdej kolejnej transzy kredytu deweloperskiego zależy od postępów na placu budowy. Nie ma budowy, nie ma kasy. Skoro bank wypłaca środki tylko w wysokości odpowiadającej realizacji projektu, to nie ma szans aby deweloper wydał pieniądze banku w taki sposób, aby bank nie mógł ich odzyskać. Taka konstrukcja kredytu deweloperskiego obniża ryzyko banku, ale i ryzyko niewypłacalności dewelopera.
Załóżmy na chwilę, że deweloper bardzo się postarał i jednak ma on złą kondycję finansową. Co może mu grozić? Znów, większości deweloperów nie powinno stać się nic złego. Poza konstrukcją kredytu deweloperskiego chroni ich również forma prowadzonej działalności. Najczęściej będzie to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Równie często będzie to spółka powołana do realizacji tej konkretnej inwestycji. Problemy jednej ze spółek nie powinny rzucać się cieniem na kondycję całej grupy.
Pamiętajmy też, że wizerunek dewelopera który biega z taczkami po placu budowy od dawna nie jest już prawdziwy. Dziś większość deweloperów to podmioty wyspecjalizowane w poszukiwaniu działek, projektowaniu budynków, pozyskiwaniu finansowania, sprzedaży, a coraz rzadziej w budowie. Tym ostatnim zajmują się generalni wykonawcy. Ryzyko związane z rosnącymi cenami materiałów budowlanych spoczywa właśnie na nich.
Czy to oznacza, że nie ma szans na spadki? Ależ nie! Te są bardzo realne, ale z zupełnie innych przyczyn niż te, które wskazują w dyskusjach zwolennicy spadków.
