Strefa.pro

Grunt (nie)inwestycyjny

Szeroko realizowane inwestycje drogowe, w tym rozbudowa sieci autostrad i dróg szybkiego ruchu, a ponadto modernizacja już istniejących szlaków komunikacyjnych niosą za sobą dość ciekawe zjawisko: wysyp ogłoszeń o działkach inwestycyjnych na sprzedaż. Niestety w praktyce okazuje się, że przytłaczająca większość ofert nie spełnia kryteriów realizacji jakiejkolwiek inwestycji. Właściciel twierdzi, że można, ale nikt poza nim nie chce na to pozwolić.

Rozwiązaniem tego problemu mogła by być jasna definicja gruntu inwestycyjnego, lecz tej – mimo poszukiwań – nie udało mi się znaleźć. Znając definicję można by wymagać jej stosowania, a tak mamy w ogłoszeniach prawdziwy wysyp ułańskiej fantazji ogłoszeniodawców. Skoro nie da się na podstawie przepisów prawa wprost odpowiedzieć czym grunt inwestycyjny jest, to drogą eliminacji zastanówmy się czym on na pewno nie jest.

Jednym z większych zmartwień jakie mi się przytrafiają podczas poszukiwania gruntów pod inwestycję są działki bez dostępu do drogi publicznej, lub z dostępem, ale bez urządzonego zjazdu. W przypadku dróg gminnych czy powiatowych uzyskanie zjazdu nie jest większym problemem, ale procedura uzyskania takowego zjazdu z drogi krajowej będzie bardzo trudna, a dla autostrad najczęściej niemożliwa. Oznacza to, że działki, które znajdują się przy drodze o interesującej nas klasyfikacji i przepustowości, ale bez gotowego zjazdu, lub bez pozwolenia na wykonanie takowego zjazdu mają wartość iluzoryczną, a nie faktyczną. Bardzo często okazuje się też, że grunt położony w atrakcyjnym miejscu, na przykład przy obwodnicy miasta, ogłaszany jako inwestycyjny ma dostęp tylko do drogi serwisowej, a dopiero przez nią do drogi o wyższym zaszeregowaniu. Taki przypadek również może przekreślić mrzonki o pobudowaniu nowej fabryki lub magazynu.

Marzeniem sprzedających jest znalezienie klienta z zasobnym portfelem, który zechce nabyć ich działkę pod realizację inwestycji wierząc w to, że będzie to możliwe na podstawie żarliwych zapewnień lokalnych przedstawicieli władz samorządowych. Bardzo często słyszę, że co prawda planu miejscowego nie ma, ale wójt obiecuje, że dla inwestora taki plan uchwali. W jednym z takich przypadków zaprosiłem lokalne władze do udziału w filmie promującym sprzedawaną nieruchomość. O ile zapewnienia w kierunku wyborców szły im gładko, o tyle występ przed kamerą niestety im się nie spodobał. Można by pomyśleć, że pewnie chcieli się potem z obietnic dotyczących uchwalenia planu wykręcić, ale nie śmiem nie wierzyć w zapewnienia uczciwych polityków. Tym bardziej tuż przed wyborami.

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie skreśla jeszcze potencjału działki o ile uda się uzyskać dla niej stosowne warunki zabudowy. W ten sposób dość często powstają obiekty inne, niż tylko zabudowa jednorodzinna. Dobra WZ może pozwolić na budowę bloku, hali magazynowej, fabryki. Niestety podobnie jak z uchwaleniem na naszą rzecz MPZP również z uzyskaniem WZ może nie być tak łatwo. Nawet przychylność lokalnych władz może pokrzyżować plany inwestora, jeśli właściciel działki sąsiedniej zechce nam utrudniać realizację inwestycji. Niestety ma on do tego prawo.

Czy jest zatem remedium na „nieinwestycyjność” gruntów inwestycyjnych? Nie widzę sposobu aby skutecznie odsiać takie oferty z ogłoszeń, ale podczas nabywania gruntu pod inwestycję zalecam daleko idącą ostrożność oraz podpisanie umowy warunkowej. Nie ryzykujmy zapłaty całości ceny jeśli nie uzyskamy wcześniej kompletu decyzji i pozwoleń w celu realizacji interesującego nas przedsięwzięcia. Przy takiej konstrukcji umowy przesadnie optymistyczne zapewnienia sprzedającego mogą się okazać dla niego poważnym problemem. Jeśli jego słowa nie znajdą potwierdzenia w faktach, to do umowy końcowej nie dojdzie, a dodatkową dotkliwością może być konieczność wypłaty kary umownej, lub sam zwrot zadatku w podwójnej wysokości.

Krzysiek Derdzikowski

Krzysiek Derdzikowski

Z rynkiem nieruchomości związany od 2006 roku. Doświadczenie zbierał podczas pracy dla największego biura nieruchomości w kraju, jak i podczas rozwijania lokalnych oddziałów kilku nowych firmy w branży. Aktualnie Manager Ds. Strategii I Relacji Inwestorskich w Tur Nieruchomości. Autor branżowych tekstów i poradników w lokalnych mediach internetowych oraz drukowanych. Pośrednik, doradca, szkoleniowiec. Prywatnie fan nowych rozwiązań IT w branży nieruchomości i marketingu internetowego.

Dodaj komentarz