Strefa.pro

Nieuregulowane grunty w Warszawie: czy warto?

Jednym z najpopularniejszych tekstów 2019 roku na tej stronie jest ten, który opisuje problem nieuregulowanych gruntów na terenie Warszawy. Przypadki te są niezwykle trudne, lecz w sytuacji gdy ceny rosną, również takie oferty mogą znaleźć nabywcę. Ich wartość jest zazwyczaj o około 10-20% niższa, a to kusi zwykłych nabywców jak i inwestorów. Czy warto zainteresować się takimi ofertami? To zależy.

Dla uproszczenia rozważmy tylko zakup mieszkań znajdujących się w budynkach pobudowanych na gruntach, które mają nieuregulowany stan prawny. Tutaj oznacza to, że założenie nowej księgi wieczystej nie będzie możliwe. W konsekwencji żaden bank nie będzie mógł się zabezpieczyć na hipotece nieruchomości, a więc nie przyzna nam kredytu hipotecznego. Inwestorzy kupujący mieszkania w oparciu o kalkulację przepływów finansowych jak i osoby szukające tańszej opcji na kredyt dla drogich mieszkań w okolicy nie będą dobrą grupą odbiorców dla takich lokali. Oni, po prostu nie mogą kupić.

Co w przypadku gotówki? Owszem, można. Jeśli masz odłożoną większą kwotę i chcesz podjąć ryzyko, to na pewno uda Ci się oszczędzić znaczną część pieniędzy. Sumami o wartości odpowiadającej warszawskim nieruchomościom dysponuje mniejsza liczba konsumentów i najczęściej są to osoby z zacięciem inwestorskim. To właśnie do nich najczęściej trafiają takie mieszkania. Część  nich daje się ponieść emocjom, lub gubi ich brak wiedzy, lecz część jest świetnie przygotowana i ma gotową kalkulację zysków i strat. Zyskiem na pewno będzie znaczący upust cenowy, ale co będzie stratą? Dla osób planujących wynajem mieszkania będzie to brak możliwości amortyzacji, a więc o wiele wyższy koszt podatkowy. Problem ten nie dotyczy osób chcących tanio kupić i drożej sprzedać – po remoncie, lub bez (flip). Takie przypadki są niezmiernie rzadkie, gdyż mieszkanie na nieuregulowanym gruncie będzie cieszyło się bardzo małym zainteresowaniem, oraz jak zaznaczyłem powyżej liczba osób mogących je nabyć będzie bardzo ograniczona.

Jeśli chcesz nabyć takie mieszkanie dla siebie, w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, musisz się liczyć z jeszcze jedną potencjalną konsekwencją: co jeśli grunt będzie musiał wrócić w ręce jego pierwotnego właściciela? O ile inwestor nie jest związany życiowo ani emocjonalnie (przynajmniej nie powinien być) z kolejnym mieszkaniem, o tyle Ciebie może ten problem dotknąć. Zwrot gruntu wedle analiz prawników interesujących się tym tematem może w najgorszym wypadku zakończyć się koniecznością opuszczenia mieszkania. Co prawda musimy dostać „nowe” lokum, ale gdzie ono będzie? Najpewniej lokalizacja nie będzie już tak korzystna, a i gorsze wkomponowanie w tkankę miejską również da się we znaki.

Dla kogo więc najlepiej kierować ofertę mieszkań z nieuregulowanym gruntem? Ja sprzedawałbym je inwestorom planującym wynajem. Oczywiście cena musi być odpowiednio niska. Druga grupa potencjalnych nabywców to osoby, które kupują takie mieszkanie dla siebie, ale liczą się z koniecznością przeprowadzki i nie będzie ona dla nich końcem świata (nawet jeśli na końcu świata wylądują). Oni być może zapłacą nieco więcej, ale też będą wymagać większej ilości informacji o stanie spraw związanych z gruntem pod budynkiem.

Podsumowując: jeśli zastanawiasz się czy warto kupić mieszkanie z nieuregulowanym gruntem to lepiej się nie zastanawiaj. Tutaj trzeba wiedzieć co się robi, albo wcale tego nie robić. W sytuacji mocno ograniczonego rynku tylko najbardziej wyspecjalizowani inwestorzy mogę pozwolić sobie na podjęcie ryzyka. Z ceną jak z kobietą: najniższa nie zawsze jest najbardziej odpowiednia.

Krzysiek Derdzikowski

Krzysiek Derdzikowski

Z rynkiem nieruchomości związany od 2006 roku. Doświadczenie zbierał podczas pracy dla największego biura nieruchomości w kraju, jak i podczas rozwijania lokalnych oddziałów kilku nowych firmy w branży. Aktualnie Manager Ds. Strategii I Relacji Inwestorskich w Tur Nieruchomości. Autor branżowych tekstów i poradników w lokalnych mediach internetowych oraz drukowanych. Pośrednik, doradca, szkoleniowiec. Prywatnie fan nowych rozwiązań IT w branży nieruchomości i marketingu internetowego.

Dodaj komentarz