Strefa.pro

Drogi problem z gruntami pod drogi

Budowa nowych dróg, ale również realizacja takich inwestycji jak Centralny Port Komunikacyjny, wymaga wykorzystania dużych zasobów gruntów. Sprawa jest dość prosta, jeśli grunty te są własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Jeśli grunty pod planowaną inwestycją stanowią własność prywatną należy je wykupić. Cena wykupu staje się w tych przypadkach przedmiotem długotrwałych sporów, a część z nich ma swój finał przez obliczem sądu.

Wysokości kwot jakie otrzymują wysiedlani mieszkańcy z terenów objętych planami budowy autostrad, lub innych inwestycji pożytku publicznego stają się tematem żywiołowych dyskusji wśród stron postępowania i obiektem zazdrości wśród sąsiadów. Niestety nie zawsze jest czego zazdrościć. Przepisy nakładają na inwestora obowiązek zapłaty za wywłaszczony grunt, lecz jego wartość określana jest w drodze wyceny. Wywłaszczeni pytani o rzetelność wyceny zawsze twierdzą, że jest ona zaniżona. Zarzut ten znajduje potwierdzenie w części sporów rozstrzyganych przez sądy, gdy to biegły ponownie określa wartość gruntu. Oczywistym jest, że inwestor chce aby zrealizować plany możliwie niskim kosztem, a osoby dostarczające grunty pod inwestycje chcą jak najwięcej na nich zarobić. Praktyka pokazuje, że obie strony w skrajnych przypadkach posuwają się do nieuczciwych zagrań.

Mogło by się wydawać,  że nieuczciwość po stronie wywłaszczanych właścicieli gruntów jest niemożliwa. Ot, przyszedł urzędnik, poinformował o inwestycji i teraz trzeba oddać grunt w cenie, którą inny urzędnik wskazał. Owszem, w momencie gdy zapadła już decyzja o realizacji inwestycji i wydano stosowną decyzję, to właściciele gruntów mają związane ręce i podejmowane przez nich czynności nie wpłyną już na wartość wyceny. Jeśli potencjalny wywłaszczany wejdzie w posiadanie pewnych informacji o planowanej inwestycji i wykorzysta dany mu czas może przysporzyć inwestora o spory ból głowy. Przykładowo: Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad planuje kolejny odcinek ważnej trasy. Jej przebieg wiedzie przez mniejsze wioski i tereny rolnicze. Koszt inwestycji zdaje się być niski, gdyż poza kilkoma domami wykupić trzeba będzie relatywnie tanią ziemię rolną. Pech chciał, że jeden z rolników dowiedział się o planowanej inwestycji i dokonał podziału swojego pola na mniejsze działki, oraz uzyskał dla nich warunki zabudowy. Oznacza to, że będzie musiał otrzymać zapłatę jak za grunty przeznaczone pod zabudowę, a nie jak za rolę. Tym sposobem rolnik dzięki swej wiedzy może kilkukrotnie zwiększyć zarobek. Problemem jest oczywiście wejście w posiadanie pewnych informacji o planowanej inwestycji, ale w pewnych kręgach nie jest to niemożliwe. Furtka do korupcji oraz nie do końca uczciwych zarobków nadal istnieje.

Mniej palącym, ale nadal sporym problemem przy wykupie gruntów jest zawiść sąsiedzka. Jeden z właścicieli działek na których powstał węzeł Konotopa do tej pory nie jest mile wspominany przez sąsiadów. On miał działki, oni ziemię rolną. Dziś on ma spory kapitał, a im pozostały złe emocje. Warto przyjrzeć się układowi działek oraz przebiegowi dróg w tym terenie. Zainteresowani odnajdą odpowiednie dane w Geoportalu.

Posiadanie informacji o potencjalnych inwestycjach może przynieść spore dochody, ale może też przysporzyć problemów i zamrozić kapitał. Wśród wywłaszczanych osób zawsze pojawia się argument, że grunty które muszą zostać wykupione pod inwestycję, tuż przed jej oficjalnym ogłoszeniem stają się obiektem szczególnego zainteresowania polityków i biznesmenów chcących zarobić na spekulacji. Na potrzeby tego przykładu pozostańmy tylko w sferze daleko idących domysłów: znany polityk i biznesmen w jednym dowiaduje się prywatnymi kanałami o planowanej budowie obwodnicy. Szybko wyszukuje tani kawałek ziemi w planowanym przebiegu drogi i kupuje go licząc na spory zysk. Niestety w ostatniej chwili budowa musi zostać przesunięta o kilkadziesiąt metrów, a to powoduje zarówno brak możliwości odsprzedania gruntu pod obwodnicę jak i znaczną utratę jego wartości w związku z uciążliwym sąsiedztwem i brakiem bezpośredniego zjazdu. Podobna historia krążyła wśród osób interesujących się budową obwodnicy Sochaczewa, gdy okazało się że zmieniono jej przebieg. Na miejscu gdzie planowano ją wcześniej pozostała tylko działka bez większej wartości na której umieszczono reklamę firmy należącej do znanego polityka.

O ile walka ze spekulacjami na gruntach mających stanowić podstawę do inwestycji publicznych jest ciągle prowadzona, o tyle obrona interesów osób wywłaszczanych wygląda na zagadnienie pomijane w przepisach. Urzędnicy mogą walczyć o niską cenę wykupu przy użyciu całego wachlarza środków. Najprostszy z nich to wycena wykonywana przez rzeczoznawcę zatrudnionego przez urząd. Złośliwi mawiają, że wynik takiej wyceny pozostaje w ścisłym powiązaniu z interesem zamawiającego. Gdy wywłaszczany grunt stanowi ziemię rolną większych sposobów do nadużyć nie ma, ale grunty objęte planem mogą być przedmiotem diametralnie różnych wycen. Posłużmy się kolejnym przykładem: lokalny Urząd Miasta planuje budowę ważnej arterii komunikacyjnej będącej jedną z obietnic wyborczych. Niewdzięczni wyborcy wypominają, więc plan zrealizować trzeba. Pusta kasa nie służy takim inwestycjom, ale kreatywne podejście do tematu pozwoli sporo zaoszczędzić. Droga miała powstać na terenach, które wcześniej przeznaczone były pod zabudowę mieszkaniową o średniej intensywności. Na zlecenie Urzędu Miasta opracowano nowy plan, który zakłada że przez ten teren przechodzić będzie planowana droga, a dla pozostałych gruntów znacznie zwiększono intensywność zabudowy i dodano funkcję biurowo-usługową. Wywłaszczani właściciele odsprzedają swoje grunty w cenie działek drogowych. Gdyby któryś z nich zwrócił się do Urzędu Miasta o odszkodowanie w związku z uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, który spowodował spadek wartości gruntu, to do gry znów wkracza rzeczoznawca. Oznajmia on, że w związku z uchwaleniem planu wartość całej działki nie tylko nie zmalała, ale nawet wzrosła, gdyż teraz można pozostałą część zabudować w bardziej intensywny sposób. Realna szansa na taką zabudowę, oraz chłonność lokalnego rynku oczywiście nie są brane pod uwagę. Grunt wykupiony po możliwie najniższej cenie, a odszkodowania brak.

Jak widać na podstawie powyższych rozważań problem wykupu gruntów pod inwestycje publiczne nadal pozostaje problematyką budzącą sporo problemów. Niedoskonałe przepisy pozostawiają pole do nadużyć każdej ze stron. W efekcie takiego stanu rzeczy chcąc wybudować drogę urzędnik może drogo zapłacić za grunt lub zatrudnić drogiego specjalistę aby udowodnić, że wywłaszczany grunt wcale drogi nie jest. Wywłaszczany właściciel może bronić się odpowiednio wcześnie zwiększając wartość swojej nieruchomości lub w ostateczności kierując sprawę do sądu. W sądach bywa różne. Bardzo często z korzyścią dla strony wywłaszczanej, ale sam koszt postępowania sądowego nie jest niski. Nie każdego stać na długotrwałe spory w sądach.

Ostatecznie droga i tak powstać musi. Najwyżej będzie drożej niż planowano. Niestety droga droga to wyższe podatki które musimy zapłacić. A wszystkiemu winni są jak zwykle nasi drodzy politycy i jakość stanowionego przez nich prawa.

Krzysiek Derdzikowski

Krzysiek Derdzikowski

Z rynkiem nieruchomości związany od 2006 roku. Doświadczenie zbierał podczas pracy dla największego biura nieruchomości w kraju, jak i podczas rozwijania lokalnych oddziałów kilku nowych firmy w branży. Aktualnie Manager Ds. Strategii I Relacji Inwestorskich w Tur Nieruchomości. Autor branżowych tekstów i poradników w lokalnych mediach internetowych oraz drukowanych. Pośrednik, doradca, szkoleniowiec. Prywatnie fan nowych rozwiązań IT w branży nieruchomości i marketingu internetowego.

Dodaj komentarz