Strefa.pro

NSA o podatku od sprzedaży prywatnych gruntów

Urzędy Skarbowe nie należą do kręgu ulubionych instytucji wśród obywateli. Ich rolą jest maksymalizowanie wpływów do budżetu, a w interesie podatników jest takie działanie, aby obciążenia podatkowe minimalizować. Jeśli podatnik twierdzi, że ma rację nie płacąc podatku, a urzędnik jest odmiennego zdania sprawa dość często trafia na wokandę. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA II FSK 1100/17 z 04.04.2019 r.) w jednej z takich spraw wydaje się odbierać fiskusowi zapał do poszukiwania dodatkowych dochodów w kieszeniach osób wyprzedających nieruchomości gruntowe wydzielane z prywatnego majątku.

Podatniczka twierdziła w przedmiotowej sprawie, że dokonała sprzedaży nieruchomości z majątku osobistego i dochód ten stanowi zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jako, że stała się właścicielką przedmiotowego gruntu wcześniej niż 5 lat od daty zbycia kwota uzyskana ze sprzedaży nie podlegałaby opodatkowaniu. Urząd Skarbowy uznał, że był to dochód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3) i zażądał zapłaty podatku.

Urząd Skarbowy dowodził, że podatniczka dokonała podziału przedmiotowej działki, wydzieliła drogę wewnętrzną, uzyskała stosowne decyzje o możliwości podłączenia mediów, zatrudniła profesjonalnego pośrednika, a więc działała w sposób zorganizowany, z zamiarem osiągania korzyści, więc powinna odprowadzić należy podatek. NSA uznał, że czynności takie nie wykraczają poza zwykłe zarządzanie własnymi sprawami majątkowymi i przyznał tym rację podatniczce.

W trakcie rozpatrywania sprawy sąd zauważył również między innymi, że:

  1. „(…) przed sprzedażą nieruchomości jej właściciel może podejmować pewne działania przygotowawcze (np. występuje o informację o przewidzianej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego możliwości zabudowy nieruchomości, a w przypadku braku planu o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, dokonuje podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane, a nawet wyodrębnia drogi umożliwiające dojazd do wydzielonych działek, zamieszcza oferty sprzedaży w różnych publikatorach, czy też podejmuje na nieruchomości pewne działania inwestycyjne skutkujące podwyższeniem jej wartości).”
  2. „(…) granica pozwalająca oddzielić przychody kwalifikowane, jako przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości, od przychodów ze zbycia nieruchomości w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, ma charakter płynny.”
  3. „Każda zatem transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości (a także innych praw na nieruchomościach wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.), powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej. Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje.”
  4. „możliwość przyłączenia do określonych mediów wpływa i decyduje bezpośrednio o wartości nieruchomości niezależnie od tego, czy znajduje się ona w posiadaniu przedsiębiorcy, czy osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Także stanowisko jakoby zlecenie sprzedaży wskazanych działek profesjonalnemu pośrednikowi zajmującemu się obrotem nieruchomościami świadczyło o podjęciu przez skarżącą czynności o charakterze zawodowym (profesjonalnym), przeczy logice oraz doświadczeniu życiowemu. Skoro bowiem podatniczka zleca sprzedaż działek pośrednikowi w obrocie nieruchomościami to oznacza, iż sama nie działa w tym zakresie zawodowo (profesjonalnie).”
  5. „Można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaży, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika lub jego rodziny. (…) Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego przy ocenie charakteru sprzedaży dokonywanej przez podatnika nie może decydować liczba i zakres transakcji. Jednorazowe zbycie dużego majątku może być bowiem trudne czy mniej korzystne, niż podzielonego.”

Przytoczone powyżej fragmenty rzucają światło na zagmatwane sprawy podatkowe przy sprzedaży nieruchomości gruntowych, lecz jak sam sąd zauważył kwalifikacja przychodów z takiej działalności ma charakter płynny. Wyrok w tym zakresie nie rozwiąże wszystkich sporów na linii podatnik-fiskus, więc jego wartość jest znikoma. Zgodnie ze starą maksymą, lepszym by było twarde prawo, lecz prawo, a nie jego płynne interpretacje. Taki stan rzeczy pozostawia nadal otwartą drogę do nadinterpretacji urzędniczych a przedsiębiorczym inwestorom otwiera drogę do składania propozycji korupcyjnych w zamian za korzystną interpretację.

Z wyroku na pewno zadowoleni będą pośrednicy. Sąd orzekł, że zatrudnienie profesjonalnego pośrednika z punktu widzenia logiki jak i doświadczenia życiowego oznacza, że sam sprzedający nie działał profesjonalnie. Oznacza to, że w transakcjach obarczonych ryzykiem opodatkowania można dobrowolnie opodatkować się wynagrodzeniem pośrednika aby zminimalizować ryzyko podatku z tytułu dochodów osiągniętych w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Naczelny Sąd Administracyjny wydając opisany wyrok zbliżył interpretację przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych do interpretacji przepisów o podatku od towarów i usług. Teraz zarówno w przypadku VAT jak i podatku dochodowego przed każdą sprzedażą należy się zastanowić, czy nie przekraczamy jeszcze granicy, która spowoduje, że nasza działalność faktycznie zacznie wyglądać jak działalność. W razie wątpliwości lepiej zapytać urzędnika. Jak widać po orzecznictwie: sąd sam nie wie.

Krzysiek Derdzikowski

Krzysiek Derdzikowski

Z rynkiem nieruchomości związany od 2006 roku. Doświadczenie zbierał podczas pracy dla największego biura nieruchomości w kraju, jak i podczas rozwijania lokalnych oddziałów kilku nowych firmy w branży. Autor branżowych tekstów i poradników w lokalnych mediach internetowych oraz drukowanych. Pośrednik, doradca, szkoleniowiec. Prywatnie fan nowych rozwiązań IT w branży nieruchomości i marketingu internetowego.

Dodaj komentarz