Strefa.pro

Prawem i podatkami w nieruchomości

Od 21 kwietnia trudniej pozbyć się lokatora, który nie płaci za najem. Gmina nie ma już obowiązku znalezienia mu lokalu zastępczego w terminie 6 miesięcy. Nie ma też możliwości żądania odszkodowania od gminy. Nowe uprawnienia mają również trafić w ręce prokuratury i pracowników urzędów skarbowych. Będą oni mogli skutecznie przerywać bieg przedawnienia darowizn, których celem było przestępstwo skarbowe lub inne działanie związane z optymalizacją podatkową. Nowa interpretacja skarbówki oznacza kolejne podatki od nieruchomości podnajmowanych. Rosnący rynek nieruchomości przyciągnął uwagę ustawodawcy. Pora poważnie rozważyć nadejście bessy.

Nabywanie lokali na licytacjach komorniczych nie będzie już tak proste jak kiedyś. Do tej pory zakup od komornika lokalu z lokatorem oznaczał możliwość uzyskania odszkodowania od gminy za czas, w którym z lokalu nie możemy korzystać. Gmina miała 6 miesięcy aby znaleźć lokal do którego można przeprowadzić eksmisję. Od 21 kwietnia zniknął już ten wymóg, a odszkodowania możemy żądać tylko od lokatora. Szczególnie ta druga zmiana jest bardzo nieprzyjemna dla nabywców lokali z lokatorami lub dla wynajmujących, którym najemca przestał płacić. Lokatorzy tacy najczęściej są osobami niewypłacalnymi. Komornik nie licytuje ich własności za nic innego, jak za długi, więc zwiększanie ich puli nie ma żadnego pozytywnego skutku dla wierzyciela. Komornik nie będzie mógł wesprzeć nas w eksmisji skoro gmina nie dostarczy lokalu do którego można by ją przeprowadzić, a właściciel nie ma już w ręku żadnych narzędzi aby gminę zmotywować do działania.

Zmiana ta najprawdopodobniej spowoduje wzrost czynszów aby zabezpieczyć się przed ewentualnymi stratami. Konieczne też będzie wypracowanie skutecznych metod weryfikacji najemców. Być może jest to dobry moment aby przyjęły się u nas listy polecające od poprzednich wynajmujących. Osoby amatorsko trudniące się wynajmem swoich lokali na pewno czeka sporo nieprzyjemnych przygód, ale również profesjonaliści zaczną dokładniej przyglądać się każdemu najemcy.

Rząd planuje również uszczelnienie przepisów dotyczących darowizn. Do tej pory w nielicznych przypadkach służyły one jako narzędzie optymalizacji podatkowej. Był to również skuteczny sposób na przeniesienie własnego majątku na bliskich przez osoby zagrożone wyrokami karnymi lub długami. Istniejąca instytucja skargi pauliańskiej oznaczała co prawda nieważność umowy darowizny, ale nie przerywała biegu przedawnienia. Uznanie umowy za nieważną jest procedurą na tyle skomplikowaną, że skuteczne wykorzystanie słabości prokuratury lub sądownictwa powodowało przedawnienie sprawy zanim sprawa przeszła do właściwej części postępowania.

Zmiana ta dotknie głównie osób nieprzygotowanych do profesjonalnego stawiania czoła organom sądowniczym i skarbowym. Osoby zakładające konflikt z tymi instytucjami zapewne już wcześniej skorzystają z odpowiedniej konstrukcji spółek z o.o. Paradoksalnie, być może zmiana ta spowoduje większą świadomość istnienia podmiotów posiadających własną osobowość prawną. Urzędnicy w mniejszych urzędach skarbowych nadal nie wiedzą czym jest przelew z PayPala, więc i ze spółkami nie tak szybko sobie poradzą.

Czarne chmury nadciągnęły nad firmy zajmujące się profesjonalnie podnajmem. Do tej pory część interpretacji skarbowych dawała im zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku VAT. Najem na cele mieszkaniowe z podatku VAT jest zwolniony, ale skoro najemcą jest podmiot, który nieruchomość podnajmuje, to udowodnienie własnego celu mieszkaniowego staje się niemożliwe. Interpretacja zmieniła się w momencie, w którym na rynku jest już duża ilość podmiotów profesjonalnie zajmujących się podnajmem. Część z nich na pewno nie uniknie opodatkowania.

Pułapka z VAT zastawiona na podnajmujących wygląda na bardzo dobrze przemyślaną. Można by napisać, że i zaplanowaną, ale planowanie takich działań to przestępstwo, a jak wszem i wobec wiadomo urzędy oraz ustawodawca przestępstw nie popełniają. Wyjściem z pułapki dla części profesjonalistów będzie swego rodzaju ucieczka do przodu, czyli podnajem na krótkie terminy. Gwarantuje on na tyle atrakcyjne stawki, że nawet po opodatkowaniu zyski z najmu pozostaną na przyzwoitym poziomie.

Powyższe zmiany to tylko kilka spośród tych, które rząd nam zaserwował, lub zaserwować planuje. Można się martwić, że rynek jest uszczelniany a regulacje nie są przyjazne dla inwestorów. Większym zmartwieniem powinno być drugie dno nadciągającej fali zmian, czyli nadchodzące ochłodzenie na rynku nieruchomości. Spotyka nas zaostrzenie przepisów lokatorskich na niekorzyść właścicieli, szukanie dodatkowych możliwości opodatkowania inwestorów, a patrząc z drugiej strony ograniczenie możliwości przeprowadzania skutecznych eksmisji, wydłużenie ich czasu przy jednoczesnym skróceniu czasu egzekwowania należności podatkowych. Podobne zmiany dotknęły rynek również przy poprzednim załamaniu koniunktury.

Złośliwi na pewno wytkną rządowi zabezpieczanie interesów swoich wyborców. Wszak lokator którego nie da się eksmitować nawet bez 500+ odda ważny głos. Długofalowo znów wychowamy sobie kolejne pokolenia, które zamiast chcieć zarobić będą chciały dostać. Tylko czy starczy źródeł z których będzie można brać, aby dalej rozdawać?

Krzysiek Derdzikowski

Krzysiek Derdzikowski

Z rynkiem nieruchomości związany od 2006 roku. Doświadczenie zbierał podczas pracy dla największego biura nieruchomości w kraju, jak i podczas rozwijania lokalnych oddziałów kilku nowych firmy w branży. Autor branżowych tekstów i poradników w lokalnych mediach internetowych oraz drukowanych. Pośrednik, doradca, szkoleniowiec. Prywatnie fan nowych rozwiązań IT w branży nieruchomości i marketingu internetowego.

Dodaj komentarz