Strefa.pro

Czy u komornika zawsze jest taniej?

Większość inwestorów z rynku nieruchomości regularnie przegląda ogłoszenia o komorniczych licytacjach. Również „niedzielni” kupujący przeglądają te ogłoszenia z nadzieją znalezienia wyjątkowej okazji, a czasem też, dla odprężenia po kilkunastu telefonach do pośredników, spośród których żaden nie chciał im podać adresu. Niestety popularna opinia, że u komornika jest taniej, nie zawsze jest zgodna z prawdą. Dlaczego? Zapraszam do lektury.

Na początek zastanówmy się skąd komornik wie jaka jest wartość nieruchomości? Podstawą do kreślenia tej kwoty jest wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. To właśnie od tej wartości komornik musi obliczyć 3/4 wartości dla pierwszej licytacji i 2/3 dla drugiej. Skoro cena z ogłoszenia, o licytacji jest tylko ułamkiem kwoty stanowiącej wartość nieruchomości, to można zakładać niemalże w ciemno – będzie taniej! Wcale nie musi. Rzeczoznawca szacuje wartość nieruchomości w oparciu o obowiązujące go przepisy, a te w praktyce nie zawsze są doskonałe. Jeśli licytowana nieruchomość znajduje się w popularnej okolicy, gdzie dokonuje się znacząca ilość transakcji, to wycena rzeczoznawcy będzie niemalże doskonała. Jeśli okaże się, że nieruchomość położona jest w mniej popularnej lokalizacji, jest w jakiś sposób nietypowa, to rzeczoznawca będzie miał o wiele trudniejsze zadanie. Szukając transakcji sprzedaży porównywalnych nieruchomości może on trafić na ceny, które będą pochodziły z szerszego terenu oraz z dłuższego zakresu czasu. W takim przypadku, mimo najlepszych chęci ze strony rzeczoznawcy, wycena może nie odzwierciedlać aktualnej wartości nieruchomości.

Część rzeczoznawców broni się przed tego typu wadami w swoich operatach stosując wycenę metodą odtworzeniową. W znacznym uproszczeniu polega ona na ocenie ile kosztowałoby pobudowanie podobnej nieruchomości na takiej samej działce gruntu w porównywalnej okolicy. Ta metoda też okazuje się być podatna na metody budowania, specyficzne dla obdarzonych ułańską fantazją fachowców. Rzeczoznawca posłuży się wartościami uwzględniającymi wszelkie podatki takie jak ZUS pracowników, inne koszty prowadzonej działalności. Osoba budująca nieruchomość „dla siebie” nie zawsze poniosła te koszty, więc ocena wartości znów może okazać się błędna.

W przypadku nieruchomości które służą do zarabiania, tak jak lokale wynajmowane pod działalność, czy przeznaczone pod jej prowadzenie przez właściciela, mogą zostać wycenione metodą dochodową. Oznacza to, że rzeczoznawca zbada wartość nieruchomości w oparciu o dochód jaki generuje ona dla właściciela. Tutaj znów dobre chęci rzeczoznawcy trafiają na grząski grunt związany z kreatywną księgowością. Część właścicieli celowo generuje koszty i ukrywa część dochodu aby obniżyć podatki. Część (w tym spora część tych, którzy potem są licytowani) działa wręcz odwrotnie: zatajają koszty i sztucznie pompują dochody aby uzyskać wyższą wartość kredytu, lub lepsze jego warunki.

Wróćmy na chwilę do rozważań o czasie. Jeśli wycena dokonywana była na zlecenie komornika rok, lub dwa lata przed aktualnie ogłoszoną licytacją, to mimo że na chwilę jej sporządzenia była ona prawidłowa, to biorąc od uwagę trendy zmian cen na rynku nieruchomości, dziś może być po prostu taniej. Na szczęście częściej zdarza się, że jest sporo drożej.

Podsumowując powyższe rozważania wyraźnie widać, że cena z ogłoszenia o licytacji nie zawsze musi być atrakcyjna. Warto skonfrontować ją z wiedzą osób znających lokalny rynek, lub chociaż porównać z cenami w ogłoszeniach na popularnych portalach z ofertami nieruchomości. Jeśli cena okaże się warta wycieczki na licytację… zastanówmy się dlaczego?

Wycena wartości nieruchomości oznacza nie tylko określenie ceny, ale również odjęcie od niej kosztów naprawienia ewentualnych wad. Wadą taką może być służebność. Odjęcie wartości służebności od ceny nieruchomości da nam bardzo atrakcyjną wycenę do celów licytacji, ale próba zdjęcia służebności nie jest wyzwaniem dla każdego. Może się nie opłacać. Innymi wadami, które mogą (lecz nie zawsze muszą) być uwzględnione w wycenie nieruchomości są problemy z dostępem do drogi publicznej, mediów, ewentualne konflikty sąsiedzkie, wpływ nieruchomości sąsiednich na przedmiot licytacji. Lista punktów wartych sprawdzenia jest tak samo długa jak w przypadku zakupu nieruchomości bezpośrednio z rynku.

Znaleźliśmy ogłoszenie o licytacji z atrakcyjną ceną wywoławczą, potwierdziliśmy wycenę wśród znajomych znających okolicę, sprawdziliśmy wszystkie możliwe wady a cena nadal wydaje się być atrakcyjna. Płacimy wadium i jedziemy na licytację! Cóż niebezpiecznego może nas tutaj spotkać? Emocje. Skoro zaangażowaliśmy czas, a niejednokrotnie również i środki w sprawdzenie nieruchomości będącej przedmiotem licytacji, to jesteśmy narażeni na to, że łatwo damy się ponieść emocjom i w trakcie licytacji zaproponujemy kwotę wyższą, niż pierwotnie zakładaliśmy. Czasem za bardzo chcemy zarobić, a czasem nie chcemy dać zarobić komuś innemu. Skoro on licytuje z wyższą kwotą i nadal mu się opłaca, to znaczy, że i mi się będzie opłacało – pomyśleli obaj uczestnicy licytacji będąc już 50 tysięcy powyżej realnej wartości nieruchomości.

Na koniec kilka słów pocieszenia. Zdecydowanie warto chodzić na licytacje komornicze. Nie koniecznie te dotyczące nieruchomości. Każda z takich licytacji jest świetną nauką. Czasem warto kupić coś o niewielkiej wartości dla nabrania pewności siebie i zdobycia praktyki. Potem tylko lektura powyższego tekstu dla przypomnienia i idziemy na licytację z nadzieją, że nikt nie będzie zbyt wysoko licytował. Powodzenia!

Krzysiek Derdzikowski

Krzysiek Derdzikowski

Z rynkiem nieruchomości związany od 2006 roku. Doświadczenie zbierał podczas pracy dla największego biura nieruchomości w kraju, jak i podczas rozwijania lokalnych oddziałów kilku nowych firmy w branży. Aktualnie Manager Ds. Strategii I Relacji Inwestorskich w Tur Nieruchomości. Autor branżowych tekstów i poradników w lokalnych mediach internetowych oraz drukowanych. Pośrednik, doradca, szkoleniowiec. Prywatnie fan nowych rozwiązań IT w branży nieruchomości i marketingu internetowego.

Dodaj komentarz