Strefa.pro

Pewna jest tylko śmierć. Podatki nie zawsze.

Beniamin Franklin powiedział kiedyś: „Na tym świecie pewne są tylko śmierć i podatki.” Kilka stuleci później ilość danin na rzecz państwa, oraz przepisy ich dotyczące doprowadziły do dwóch względnie nowych zjawisk gospodarczych: emigracji podatkowej oraz oszustw podatkowych. Gdzieś pomiędzy Alem Capone a ludźmi, którzy płacą wszystkie podatki w przekonaniu, że muszą (nawet jak nie muszą) jest bardzo szerokie pole do różnego rodzaju optymalizacji. Poniżej historia jednej z nich, czyli nieaktualnej już furtki do optymalizacji podatków przy obrocie nieruchomościami rolnymi.

Styczeń 2014 roku. Dwóch inwestorów postanawia zarobić na obrocie ziemią rolną. Wyszukują grunt o powierzchni 2,4 ha w wybranej wcześniej okolicy. Kupują ziemię rolną, więc zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami nie płacą podatku PCC (2% od wartości transakcji). Również zgodnie z obowiązującymi przepisami zlecają geodecie podział nieruchomości na działki o powierzchni 3000 m2 każda, przy czym jedna z nich stanowi wewnętrzną drogę zapewniającą dojazd w głąb nowego „jeszcze nie osiedla”. Ziemia zakupiona po 40 tysięcy za hektar mogłaby zostać sprzedana w takich kawałkach po 15 zł/m2. Na tym etapie zazwyczaj kończy się większość prac wokół działek rolnych i wystawia ogłoszenie o sprzedaży. Tym razem będzie nieco inaczej.

Inwestorzy dobrze wiedzą, że mniejsze działki cieszą się większym powodzeniem i można by je sprzedać drożej. Zgłaszają się do sądu jako współwłaściciele kilku nieruchomości o powierzchni 3000 m2, którzy pokłócili się między sobą, więc chcą podzielić się kolejnymi działkami (poza drogą, która musi pozostać wspólna). Inwestorzy dochodzą do porozumienia co do sposobu podziału nieruchomości, więc koszt wniosków jest niewielki. Po zakończeniu procedury udało im się uzyskać 14 działek o powierzchni 1500 m2 każda (plus wspólna droga dojazdowa). Rynkowa cena takiej działki to około 25 zł/m2. Wzrost wartości wygląda imponująco, ale sprzedaż działek przed upływem 5 lat wiązałby się z koniecznością zapłaty podatku od zysku ze sprzedaży. Tutaj rozpoczynamy optymalizację podatków przy obrocie nieruchomościami rolnymi.

Aby poradzić sobie z podatkowym problemem dwóch „biednych rolników” zakopuje topór wojenny i udają się do notariusza. Podpisują między sobą umowę, w ramach której zamieniają się swoimi działkami. Jako rolnicy (każdy z nich nadal posiada grunty o powierzchni większej niż 1 ha) nie muszą płacić podatku PCC od zamiany, a jako że jest to zamiana nie muszą płacić podatku od wzrostu wartości (od zysku ze sprzedaży przed upływem 5 lat). Przy okazji deklarują, że wartość gruntów będących przedmiotem zamiany to 24 zł/m2. Gdy tylko sąd dokonuje wpisu „nowych” właścicieli w księgach wieczystych inwestorzy przystępują do systematycznej sprzedaży działek (wraz z udziałem w drodze dojazdowej). Od każdej sprzedaży odprowadzają do Urzędu Skarbowego podatek od zysku, czyli od 1 zł/m2. Urząd Skarbowy cieszy się, że podatnicy chętnie płacą podatek zamiast na siłę korzystać z przysługujących im ulg, więc nie ma powodów do zastanawiania się nad ewentualną kontrolą. Inwestorzy też się cieszą. W czasie półtora roku z każdych posiadanych 4 złotych zrobili 25, a całkowity koszt inwestycji nie wyniósł nawet 1 zł/m2.

Przejdźmy do dnia dzisiejszego. Zmieniły się przepisy dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), więc koszt całej operacji byłby wyższy. Dodatkowo nabycie ziemi rolnej wymaga odpowiedniej zgody lub posiadania statusu rolnika. Nabytej w ten sposób ziemi nie można też przed upływem 10 lat sprzedać (bez poważnych przyczyn oraz zgody sądu). Droga do celu była by dłuższa i bardziej kosztowna, lecz nadal można skutecznie inwestować w ziemię.

Dla osób nie mających do czynienia z obrotem nieruchomościami gruntowymi powyższy opis może wyglądać na skomplikowany. W praktyce cały proces został przeprowadzony na rzecz inwestorów przez geodetę oraz współpracującego z nim pośrednika.

Krzysiek Derdzikowski

Krzysiek Derdzikowski

Z rynkiem nieruchomości związany od 2006 roku. Doświadczenie zbierał podczas pracy dla największego biura nieruchomości w kraju, jak i podczas rozwijania lokalnych oddziałów kilku nowych firmy w branży. Autor branżowych tekstów i poradników w lokalnych mediach internetowych oraz drukowanych. Prywatnie fan nowych rozwiązań IT w branży nieruchomości i marketingu internetowego.

Dodaj komentarz